Časté dotazy

Obchodní podíl je vaše vlastnické právo ve společnosti s ručením omezeným – v tomto případě v projektové SPV, která vlastní konkrétní pozemek. Jeho výše se odvíjí od velikosti vašeho vkladu a od podmínek sjednaných v Dohodě společníků.

Obchodní podíl vám dává nárok na podíl na zisku SPV a hlasovací práva na valné hromadě podle sjednaných pravidel. Nejde tedy o pohledávku ani o dluhopis, ale o přímé spoluvlastnictví společnosti.

Joint venture je společné podnikání dvou nebo více stran, které pro společný cíl spojí kapitál i know-how a dělí se o výsledek podle dohodnutých podílů.

V případě Urbanisto má tuto podobu: pro každý development vzniká samostatná projektová společnost (SPV), do které společně s klubovými společníky vstupuje kapitálem i Urbau Sicav a. s. Nejste tak pasivním vkladatelem do fondu, ale spoluvlastníkem konkrétní společnosti, která vlastní konkrétní pozemek a projekt.

Pravidla rozhodování nenecháváme na improvizaci. Pevně je ukotvujeme v korporátní a smluvní dokumentaci ještě před vaším vstupem a navazují na strategický a operační plán projektu. Běžnou operativu řídí určený management, zatímco pro zásadní otázky nastavujeme přesné hlasovací režimy a vyhrazené záležitosti.

Riziku blokujícího společníka předcházíme pečlivým výběrem partnerů. Hledáme lidi, pro které vklad není existenční a které běžné tržní výkyvy neznepokojí. Jednotlivec tak nemůže odchýlit projekt od schváleného rámce, přičemž zásadní kroky podléhají kontrole společníků. Přesný postup pro případné patové situace jasně stanovuje dokumentace konkrétního SPV.

Nemusíte. Můžete projekt sledovat přes kvartální reporty a projektová setkání a hlasovat jen tam, kde to vyžaduje vaše postavení společníka. Jednatelem být nemusíte.

Pokud se naopak chcete zapojit víc, konkrétní rozsah se dá dohodnout ještě před vstupem. Můžete být u developmentu tak blízko, jak chcete.

Konkrétní SPV získá konkrétní pozemek určený pro rezidenční development. Vy vstupujete do předem definované právní a ekonomické struktury tohoto jednoho projektu.

Nejde o podíl v anonymním portfoliu různých nemovitostí. Vždy víte, který pozemek spoluvlastníte a v jaké fázi se projekt nachází.

Předcházíme tomu dvěma způsoby. Za prvé okruhem společníků: hledáme partnery, pro které vklad není existenční a kteří při běžných tržních výkyvech nezačnou panikařit. Za druhé pevným rámcem: každý projekt se řídí Dohodou společníků se strategickým a operačním plánem, který určuje rozhodovací pravomoci, rozpočtové limity, reporting i povinnost soutěžit zakázky nad stanovený limit mezi více dodavateli.

Jednotlivec tak nemůže odchýlit projekt od schváleného rámce mimo sjednaná pravidla. Zásadní změny zároveň nejde provést bez odpovídající kontroly společníků. Hlasovací režimy i řešení patové situace jsou stanovené předem.

Minimální vklad je 3 mil. Kč, typicky se ale pohybuje nad 10 mil. Kč. Očekávaný horizont projektu je 5 let s možným posunem o rok. Pokud by projekt nebyl dokončený ani poté, máte právo na zpětný odkup podílu s prémií 5 % p.a.

IRR (vnitřní výnosové procento) je ukazatel ročního zhodnocení investice v procentech, který zohledňuje, kdy přesně peníze do projektu vstupují a kdy se vrací.

U typického projektu Urbanisto cílíme na IRR kolem 25 % p.a. Jde o modelový výsledek vypočítaný z finančního modelu konkrétní příležitosti, ne o garantovaný výnos – více k tomu v otázce „Je cílové IRR garantované?“.

Standardní plánovaný horizont je přibližně pět let a projektová dokumentace může počítat s rezervou jednoho roku. Pět let je plán, ne jistota: projekt se může protáhnout kvůli povolování, odvoláním, financování, trhu nebo realizaci.

Pokud není projekt dokončený ani po této době, máte právo na zpětný odkup podílu s prémií 5 % p.a. Přesnou cenu, povinnou osobu a podmínky stanoví smlouvy konkrétní SPV.

Jde o smluvené pořadí, v jakém se rozděluje ekonomický výsledek projektu. V určitém pásmu čerpají společníci výsledek před Urbau, takže při poklesu zisku jde tento pokles nejdřív na úkor Urbau.

Není to záruka, že projekt potřebný zisk vytvoří. Je to pravidlo, jak se skutečně vytvořená hodnota rozdělí. Přesné pořadí je vždy popsané u konkrétní příležitosti.

Podíl v SPV není veřejně obchodovaný a je nelikvidní. Převod je možný za podmínek stanovených společenskou smlouvou a Dohodou společníků, ale nelze počítat s tím, že se kdykoli najde kupující za požadovanou cenu. Kapitál proto nemá být prostředek, který můžete v průběhu projektu akutně potřebovat.

Pokud projekt není dokončený ani po horizontu 5+1 rok, máte právo na zpětný odkup podílu s prémií 5 % p.a. Přesné podmínky stanoví dokumentace konkrétního projektu.

Development je podnikání a nese rizika, proto je popisujeme otevřeně ještě před vstupem. Úřady mohou požadovat přepracování dokumentace, může se změnit územní plán, stavební normy nebo technické požadavky. Ceny materiálů, práce a financování se mohou v průběhu několikaleté přípravy výrazně změnit a stejně tak prodejní ceny a poptávka. To vše může znamenat zdržení i o roky a vícenáklady v jednotkách milionů, se kterými počítáme v rezervách projektu.

Hlavní ošetření je přímé vlastnictví pozemku: kapitál od společníků vybíráme jen do 85 % jeho odhadní hodnoty. Ani reálné aktivum, ani profesionální řízení ale podnikatelské riziko neodstraní. Hodnota nemovitostí může klesnout a projekt může skončit s nižším ziskem, bez zisku nebo se ztrátou.

Ne. Cílové IRR je predikce z finančního modelu konkrétního projektu, postavená na předpokladech o ceně pozemku, prodejních cenách, stavebních nákladech, čase a financování. Skutečný výsledek může být vyšší i nižší a projekt může skončit i ztrátou.

Před vstupem dostanete ekonomiku projektu i scénáře, abyste si mohli ověřit, z čeho očekávaný výsledek vzniká a jak je citlivý na jednotlivé předpoklady.

Vstupujete jako spoluvlastník do SPV, která přímo vlastní konkrétní pozemek, takže za projektem stojí reálné aktivum. K pozemku je znalecký posudek tržní ceny a kapitál od klubových společníků vybíráme jen do 85 % této hodnoty. Typicky hodnota pozemku v čase roste a to tím více, čím více je učiněno kroků k jeho stavebnímu rozvoji.

Urbau Sicav a. s. však vkládá vždy alespoň 15% ekvitních vkladů a tento ekvity kapitál je podřízen ekvity kapitálu klubových společníků – nejdříve se vyplácí vklady společníkům, teprve až poté vklady Urbau Sicav a. s.

‍

Nedostáváte úrok, ale podíl na zisku konkrétního projektu podle velikosti svého podílu v projektové společnosti (SPV).

Každá příležitost má vlastní finanční model a u typického projektu cílíme na IRR kolem 25 % p. a. Jde o modelový výsledek, ne o garantovaný výnos.

Modelově:
Projekt má predikovaný zisk 100 mil. Kč. Celkové ekvity vklady (koupě pozemku, projektová dokumentace, inženýring...) činí 25 mil. Kč. Za vklad 10 mil. Kč získá společník prioritní obchodí podíl na SPV odpovídající IRR 25 % p. a. za 5 let. U projektu s celkovým predikovaným ziskem 100 mil. Kč tak společník získává obchodní podíl na SPV ve výši 30,5 %, ke kterému se váže fixní piroritní podíl na zisku ve výši 30,5 mil. Kč. Kdyby zisk klesl například na 70 mil. Kč, podle podílu by na společníku vyšlo jen 21,655 mil. Kč, tomu ale brání fixní priorita do výše 30 mil. Kč

Urbau Sicav a. s. tedy svým ziskem kryje zisk klubových společníků a nárok na zisk pro Urbau Sicav a. s. vzniká teprve až doručí slibovaný výsledek všem klubovým společníkům v daném joint venture.

Naopak pokud zisk projektu bude nad původně očekávaných 100 mil. Kč (a je typické, že ceny nemovitostí rostou nad ceny nákladů, zisková marže se tak rozšiřuje a zisk překonává původní odhady, pakliže byly konzervativní), klubový společník čerpá v daném příkladu 30,5 % z každé koruny nadvýnosu.

Společník má tedy omezený downside – jeho zisk je krytý ziskem Urbau Sicav a. s., ale má neomezený upside.

Urbau koordinuje development v rozsahu sjednaném pro konkrétní SPV, od projekce a povolování přes bankovní financování až po výstavbu a prodej. Do SPV přitom vstupuje vlastním kapitálem, takže je ekonomicky na stejné straně stolu jako vy.

U významného společníka lze governance nastavit individuálně a projekt řídit společně, včetně zastoupení v orgánech SPV.

Ano, pokud to pravidla konkrétního projektu umožňují. Operační plán může stanovit, že zakázky nad určitou hodnotu se soutěží mezi více nabídkami, a společníci mohou nominovat vlastní kandidáty.

Rozhodující zůstávají transparentní podmínky: cena, kvalita, reference a zájem projektu.

Každé čtvrtletí dostanete souhrnný písemný report o průběhu projektu, plnění milníků a čerpání rozpočtu. Nejméně jednou za šest měsíců proběhne společné projektové setkání.

Mimo tento rytmus se na nás můžete obrátit kdykoli. U problému, který má vliv na harmonogram nebo rozpočet, vás informujeme bez čekání na další report.

Cílem je zpřístupnit vám kompletní projektový obraz: finanční přehledy, rozpočet a jeho čerpání, smlouvy, faktury, projektovou dokumentaci, studie, průzkumy, harmonogram, milníky a rozhodnutí.

Přesný rozsah přístupů se stanoví s ohledem na právní, bankovní, obchodní a osobní údaje. Smyslem není zahlcovat, ale umožnit vám dohledat podklad, když ho potřebujete.

Na začátku podepíšeme Dohodu společníků, kde si jasně definujeme pravidla hry, strategický i operační plán. Potom společně koupíme pozemek do SPV, do které Urbau vstupuje vlastním kapitálem po boku společníků.

Urbau dál koordinuje development od akvizice po kolaudaci a prodej. Vy sledujete průběh přes kvartální reporty a společná projektová setkání, hlasujete podle své účasti a po dokončení a prodeji se dělíme na výsledku podle podílů.

Ne. Projektová SPV má formu společnosti s ručením omezeným, takže vaše riziko jako společníka je omezené na výši vašeho vkladu do společnosti. Za závazky SPV neručíte svým osobním majetkem nad rámec tohoto vkladu.

Výjimkou by bylo výslovné osobní ručení nebo záruka, kterou byste jako společník dobrovolně poskytli – to není standardní součástí spolupráce a v dokumentaci konkrétního projektu by muselo být jasně a samostatně sjednáno.

Podíl na zisku, který vám jako společníkovi vyplatí projektová SPV (s.r.o.), podléhá zdanění podle platných daňových předpisů – u fyzických osob typicky srážkovou daní z podílu na zisku, u právnických osob podle jejich vlastního daňového režimu.

Konkrétní daňové dopady se liší podle toho, zda investujete jako fyzická osoba nebo přes vlastní společnost, a podle vaší individuální situace. Doporučujeme si je před vstupem probrat s vlastním daňovým poradcem – v rámci dokumentace k projektu vám poskytneme podklady potřebné pro posouzení.