Jak funguje Urbanisto

Urbanisto přináší příležitosti, know-how a operativu pro rezidenční projekty. Vytváříme samostatné joint venture pro jednotlivé rezidenční developerské projekty a zveme do nich další klubové společníky.

Prohlédnout výhody Proces spolupráce

Pro společníky

Na čem stojí spolupráce

Proč vstoupit do joint venture s Urbanisto místo běžných finančních produktů.

Podíl na zisku, ne úrok

Nedostáváte úrok, ale podíl na zisku konkrétního projektu podle developerské marže. Vyšší potenciál je vyvážený delším horizontem a aktivnějším zapojením.

Přímé vlastnictví pozemku

Projektový pozemek vlastní přímo SPV a jeho tržní cenu dokládá znalecký posudek. Od společníků vybíráme kapitál jen do 85 % této hodnoty, takže za projektem vždy stojí reálné aktivum.

Prioritní čerpání zisku

Ve společenské smlouvě máte nominálně určeno, kolik ze zisku čerpáte prioritně před Urbanisto. Pokud zisk projektu klesne, Urbanisto svým podílem kryje vás.

Právo na zpětný odkup

Očekávaný horizont projektu je 5 let s možným posunem o rok. Pokud by projekt nebyl dokončený ani poté, máte právo na zpětný odkup podílu s prémií 5 % p.a.

Přímá kontrola nad projektem

Jako společník hlasujete na valné hromadě SPV. Při vkladu nad 50 % kapitálu můžete jednatele dosadit sami. Míru zapojení si volíte podle sebe, jednatelem být nemusíte.

Jeden pozemek, jeden projekt

Vidíte do jednoho konkrétního projektu, ne do souboru aktiv fondu. Víte, který pozemek SPV vlastní, v jaké fázi je a co se s ním právě děje.

Prozkoumejte strukturu

Najeďte na prvek či na tok peněz a prohlédněte si jeho roli i pohyb kapitálu.

Tok peněz

Kapitál ↓

Podíl na zisku ↑

50 % Urbau Sicav a.s. fond skupiny Podíl podle výše vkladu

50 % Externí spoluvlastníci klub, do ~10 Podíl podle výše vkladu

SPV · s.r.o. Jednoúčelová společnost vlastní pozemekjeden projekt

Projektový pozemek přímé vlastnictví SPV

pořadí výplat

Máte vždy přednost

Kluboví společníci mají významnou přednost: čerpají dohodnutou část výsledku před Urbanisto a získávají od nás výrazný margin of safety. Urbanisto vás kryje vlastním kapitálem už na ekvitní bázi a svým ziskem kryje i váš zisk. Mechanismus priorit je proto garancí — musíme nejen prezentovat dosažitelné výsledky, ale musíme jich reálně dosáhnout.

Chci se stát společníkem

Alternativa ke koupi bytu

U vybraných projektů si výsledek můžete nechat vyplatit i v hotových bytových jednotkách místo v hotovosti — v hodnotě odpovídající predikovanému zisku.

Modelově: vklad 5 mil. Kč a horizont 5+1 rok vám při cílovém výnosu 25 % p.a. může místo jednoho bytu 1kk za 5 mil. Kč přinést byty v souhrnné hodnotě 15 mil. Kč.

Jak to funguje

Detail vizualizace rezidenčního projektu

Akvizice pozemku

hloubková prověrka

Pozemek kupujeme až po hloubkové Studii technické a ekonomické proveditelnosti, nikdy naslepo.

Tým prověrky: Urbau ve spolupráci s právníkem, architektem, projekčním ateliérem, geologem, geodetem, znaleckou kanceláří, stavební firmou a technickým dozorem.
Co se prověřuje: Právní stav pozemku, územně plánovací dokumentace, postoj obce, dostupnost a kapacity infrastruktury, rizika a omezení (ochranná pásma, podzemní stavby, toxikologie, únosnost, stavební uzávěry).
Tržní hodnota: Kupní cena musí odpovídat cenám obdobných pozemků v obdobných lokalitách a je podložená veřejně dostupnými daty.
Ekonomická proveditelnost: Postavená na aktuálních nákladech (stavba dle stavební firmy a TDS) a prodejních cenách bytů v obdobných projektech.

Projektová dokumentace

studie až 6 + 6 měs.

Dodavatele vybíráme podle kvality řešení, ne nejnižší ceny. Dokumentace vzniká v navazujících stupních.

Urbanistická studie: Určí polohu a strukturu hmoty, infrastruktury, veřejného prostoru a zeleně; konzultace s obcí, úřady a vlastníky infrastruktury. Až 6 měsíců.
Architektonická studie: Budovy, složení bytů a garáží, tvar, opláštění, barevnost, materialita. Projekt je v této fázi poprvé vidět. Fixují se objemy, plochy a standard. Až 6 měsíců.
Dokumentace pro povolení záměru: Návrhy rozvodů ZTI, PBŘ, statika, technické zprávy, posudky světla, hluku a dopravy.
Inženýring: Dokumentace k dotčeným orgánům státní správy (DOSS) a vlastníkům infrastruktury; po kladných stanoviscích následuje žádost o stavební povolení.

Stavební povolení

milník

Po kladných stanoviscích DOSS podáváme žádost; vydáním stavebního povolení vzniká právo stavět.

Žádost o SP: Navazuje na dokončený inženýring a kompletní dokumentaci pro povolení záměru.
Vydání povolení: Klíčový milník. Teprve po něm lze zahájit stavbu. Předchází jí ještě přípravné fáze (financování, předprodej, výběr dodavatele).

Stavba

24 až 30 měsíců

Před zahájením zajistíme financování, předprodej a generálního dodavatele. Stavbu pak denně kontrolujeme.

Financování: Typicky bankovní developerský úvěr; Urbau je pro banky prověřený developer s praxí v řízení projektů.
Předprodej: Pro čerpání úvěru je nutné předprodat min. 25 % plochy bytů; zajišťuje vlastní prodejní oddělení Urbau.
Výběr generálního dodavatele: Rozhodují reference, možnost nástupu, cena i serióznost jednání a doložení pojištění a podmínek.
Realizace: Stavba v režii generálního dodavatele (Smlouva o dílo), denní kontrola přes nezávislý technický dozor. Bytový dům do 24 měsíců, střední projekt (~200 bytů) do 30 měsíců od předání staveniště.

Prodej bytů

Byty se prodávají průběžně. Po dokončení a prodeji se vrací zápůjčky a dělí zisk mezi společníky.

Prodej: Zajišťuje vlastní prodejní oddělení Urbau; předprodej běží už před zahájením stavby.
Vypořádání: Po prodeji se společníkům vrátí zápůjčky a zbylý zisk po zdanění se rozdělí podle velikosti podílů ve společném podniku.

srovnání

Možnosti spolupráce

Společníkem se můžete stát hned, nebo — pokud máte kapitál právě vázaný jinde — si vstup rezervovat na později.

Běžný vkladatel

Zahrnuje:

Vklad bez vlivu na projekt

Vysoká ochrana regulací (dozor ČNB)

Produkty: PIA akcie, dluhopisy, crowdfunding

Větší počet drobných vkladatelů

Nižší výnos výměnou za nižší zapojení

Současný společník

Zahrnuje:

Aktivní účast a spolurozhodování

Ticket nad 5 mil. Kč, úzký okruh pod 10 osob

Podíl na zisku, zajištění pozemkem do 85 % LTV

Budoucí společník

Zahrnuje:

Zájem o joint venture, kapitál dostupný až za rok a více

Párujeme vaši budoucí kapitálovou kapacitu s budoucími klubovými příležitostmi

Stejné podmínky jako u současných společníků, jen s odloženým vstupem

Chci se stát společníkem

Prohlédnout časté dotazy

Rezidenční projekt Urbau, pohled do vnitrobloku

proces

Jak funguje spolupráce

Vyberete si konkrétní příležitost

Dostanete informace o lokalitě, pozemku, předpokládaném produktu, rozpočtu, harmonogramu, scénářích a hlavních rizicích. Nejdřív poznáte projekt, teprve potom se rozhodujete o vstupu.

Společně nastavíme joint venture

Před vstupem jsou definované podíly, kapitálová struktura, rozhodovací pravomoci, pravidla rozdělení výsledku, vyhrazené záležitosti a role jednotlivých společníků. Vše je zachycené v Dohodě společníků a v projektové dokumentaci.

SPV koupí pozemek

Kapitál společníků i Urbau je vložený do SPV a použitý na akvizici konkrétního pozemku a na přípravu projektu.

Development běží podle předem daných kolejí

Strategický a operační plán stanoví cíl projektu, rozhodovací rámec, rozpočtovou disciplínu, způsob výběru dodavatelů, reporting a pravidla pro změny. Urbau koordinuje každodenní development od projekce a povolování přes bankovní financování až po výstavbu a prodej.

Do projektu vidíte průběžně

Každé čtvrtletí dostanete písemný report o průběhu projektu a nejméně jednou za půl roku se osobně scházíme. Průběžně máte k dispozici ekonomiku projektu, smlouvy, projektovou dokumentaci, studie a průzkumy i přehled toho, za co se v projektu utrácí.

Projekt se dokončí a vypořádá

Po dokončení a prodeji se vypořádají závazky SPV a výsledek se rozdělí podle předem sjednaného pořadí. U konkrétních projektů může dokumentace umožnit i vypořádání části hodnoty formou bytových jednotek, pokud je to dohodnuté předem.

Transparentnost

Odkrýváme všechny karty

Jste společník, ne příjemce marketingového souhrnu. K projektu, do kterého jste vstoupili, máte přístup po celou dobu spolupráce.

Půlroční lreport

Nejméně každých šest měsíců dostanete písemný report o průběhu projektu, plnění milníků a čerpání rozpočtu.

Osobní setkání

Nejméně jednou za rok se scházíme osobně nad stavem projektu a nad rozhodnutími, která před ním stojí.

Kompletní dokumentace

Průběžně máte k dispozici ekonomiku projektu, smlouvy, projektovou dokumentaci, studie, průzkumy i přehled toho, na co byli vydány projektové náklady.

Chci se stát společníkem

Pravidla

Vše je dohodnuté před vstupem

Víc společníků znamená víc zkušeností a kapitálu. Bez jasného rámce by to znamenalo i víc konfliktů, proto každý projekt stojí na předem sjednaných pravidlech.

Strategický plán

Určuje účel projektu a základní developerskou cestu od akvizice pozemku až po rozdělení zisku. Případ od případu se příliš neliší.

Operační plán

Stanoví pravidla každodenního řízení, rozpočtové limity, reporting a schvalovací procesy. Zakázky nad stanovený limit se soutěží mezi více dodavateli a společníci mohou nominovat vlastní kandidáty.

Dohoda společníků

Upravuje pravomoci, hlasování, vyhrazené záležitosti, převody podílů a řešení konfliktů. Jednotlivec nemůže odchýlit projekt od schváleného rámce mimo sjednaná pravidla.

FAQs

Časté dotazy

Odpovědi na nejčastější otázky o spolupráci, výnosech a rizicích. Nenašli jste, co hledáte?

Další časté dotazy

Je Urbanisto crowdfunding nebo nějaký typ finančního produktu?

Ne. Nejsme marketplace ani crowdfunding a nabídka spolupráce není nabídkou nějakého finančního produktu. Hledáme malý okruh společníků (typicky od jednoho do deseti společníků v jednom projektu), kteří aktivně vstupují do konkrétního joint venture s vkladem od 3 mil. Kč, ale i daleko vyšším.

Jaký podíl na zisku mohu očekávat?

Nedostáváte úrok, ale podíl na zisku konkrétního projektu podle velikosti svého podílu v projektové společnosti (SPV).

Každá příležitost má vlastní finanční model a u typického projektu cílíme na IRR kolem 25 % p. a. Jde o modelový výsledek, ne o garantovaný výnos.

Modelově:
Projekt má predikovaný zisk 100 mil. Kč. Celkové ekvity vklady (koupě pozemku, projektová dokumentace, inženýring...) činí 25 mil. Kč. Za vklad 10 mil. Kč získá společník prioritní obchodí podíl na SPV odpovídající IRR 25 % p. a. za 5 let. U projektu s celkovým predikovaným ziskem 100 mil. Kč tak společník získává obchodní podíl na SPV ve výši 30,5 %, ke kterému se váže fixní piroritní podíl na zisku ve výši 30,5 mil. Kč. Kdyby zisk klesl například na 70 mil. Kč, podle podílu by na společníku vyšlo jen 21,655 mil. Kč, tomu ale brání fixní priorita do výše 30 mil. Kč

Urbau Sicav a. s. tedy svým ziskem kryje zisk klubových společníků a nárok na zisk pro Urbau Sicav a. s. vzniká teprve až doručí slibovaný výsledek všem klubovým společníkům v daném joint venture.

Naopak pokud zisk projektu bude nad původně očekávaných 100 mil. Kč (a je typické, že ceny nemovitostí rostou nad ceny nákladů, zisková marže se tak rozšiřuje a zisk překonává původní odhady, pakliže byly konzervativní), klubový společník čerpá v daném příkladu 30,5 % z každé koruny nadvýnosu.

Společník má tedy omezený downside – jeho zisk je krytý ziskem Urbau Sicav a. s., ale má neomezený upside.

Co přesně kupujeme společně?

Konkrétní SPV získá konkrétní pozemek určený pro rezidenční development. Vy vstupujete do předem definované právní a ekonomické struktury tohoto jednoho projektu.

Nejde o podíl v anonymním portfoliu různých nemovitostí. Vždy víte, který pozemek spoluvlastníte a v jaké fázi se projekt nachází.

Jak je můj vklad zajištěný?

Vstupujete jako spoluvlastník do SPV, která přímo vlastní konkrétní pozemek, takže za projektem stojí reálné aktivum. K pozemku je znalecký posudek tržní ceny a kapitál od klubových společníků vybíráme jen do 85 % této hodnoty. Typicky hodnota pozemku v čase roste a to tím více, čím více je učiněno kroků k jeho stavebnímu rozvoji.

Urbau Sicav a. s. však vkládá vždy alespoň 15% ekvitních vkladů a tento ekvity kapitál je podřízen ekvity kapitálu klubových společníků – nejdříve se vyplácí vklady společníkům, teprve až poté vklady Urbau Sicav a. s.

‍

Jaká jsou reálná rizika a jak je ošetřujete?

Development je podnikání a nese rizika, proto je popisujeme otevřeně ještě před vstupem. Úřady mohou požadovat přepracování dokumentace, může se změnit územní plán, stavební normy nebo technické požadavky. Ceny materiálů, práce a financování se mohou v průběhu několikaleté přípravy výrazně změnit a stejně tak prodejní ceny a poptávka. To vše může znamenat zdržení i o roky a vícenáklady v jednotkách milionů, se kterými počítáme v rezervách projektu.

Hlavní ošetření je přímé vlastnictví pozemku: kapitál od společníků vybíráme jen do 85 % jeho odhadní hodnoty. Ani reálné aktivum, ani profesionální řízení ale podnikatelské riziko neodstraní. Hodnota nemovitostí může klesnout a projekt může skončit s nižším ziskem, bez zisku nebo se ztrátou.

kontaktní formulář

Staňte se společníkem

Zanechte nám kontakt a ozveme se vám s aktuálními příležitostmi a detaily spolupráce.

Úspěšně odesláno

Děkujeme, ozveme se vám.

Odeslání se nepodařilo. Zkuste to prosím znovu.