Vlasatice

‍

Studie proveditelnosti

Právní prověrka‍

Pozemky byly rozdrobeny do řady spoluvlastnických podílů; platný územní plán navíc bytovou výstavbu neumožňoval. Před akvizicí jsme proto osobně jednali se všemi spoluvlastníky a posoudili, zda a za jakých podmínek je výkup podílů reálný. Současně jsme s obcí a dotčenými úřady předjednali podmínky přeměny brownfieldu na bydlení.

Technická prověrka

‍Vzhledem k historickému využití území (výrobně-skladovací areál) jsme provedli environmentální průzkum, který ekologickou zátěž neprokázal. Posoudili jsme také stav stávajících objektů: ve střednědobém horizontu je lze pronajímat, výhledově jsou určeny k demolici. Prověrka dále potvrdila, že dopravní napojení je v místě dostupné a kapacitně dostačující. Síť nízkého napětí kapacitně nestačila, proto jsme s jejím provozovatelem předjednali její posílení. Nápojný bod vodovodu se nacházel zhruba sto metrů od areálu a napojení bylo s vlastníkem a provozovatelem dohodnuto pod podmínkou zaokruhování trasy. Obecní čistírna odpadních vod byla teprve v plánu, a po konzultacích se stavebním úřadem a výrobci jsme proto jako řešení zvolili vlastní domovní čistírny odpadních vod.

Ekonomická prověrka

‍Analýza trhu potvrdila poptávku po bydlení v lokalitě, zejména po rodinných domech, a zároveň ukázala dlouhodobý nedostatek menších bytů. Z analýzy realizovaných transakcí v katastru nemovitostí v místě a okolí a z tehdejších cen výstavby vyplynulo, že místní trh umožňuje dosáhnout dostatečné developerské marže. Skladbu projektu, tedy rodinné domy doplněné byty, jsme proto odvodili přímo z tržní analýzy. Finanční model počítal s tím, že akvizice může trvat až deset let, a zahrnoval náklady na demolici i příjem z pronájmu stávajících objektů, který po dobu přípravy částečně pokrývá náklady na držení pozemků. Vyšší náročnost a rizikovost projektu vyvažovala velmi vysoká očekávaná návratnost vlastního kapitálu.

Závěr studie

‍Studie proveditelnosti identifikovala řadu rizik a vysokou náročnost přípravy. Ekonomická analýza však prokázala potenciál velmi vysoké návratnosti, a proto jsme projekt v roce 2016 zařadili mezi oportunistické investice s prvky distressed asset. Pro nabídku klubovým společníkům jsme stanovili dvě zásadní podmínky: schválení změny územního plánu (splněno v roce 2021) a scelení všech podílů na pozemcích (splněno v roce 2024). Společníky jsme tak do projektu přizvali až v roce 2025, tedy ve chvíli, kdy byla hlavní rizika odstraněna.

‍

Akvizice

Akvizici pozemků o celkové výměře 6 710 m² v centru obce jsme zahájili v roce 2016 a dokončili v červenci 2024. Organizačně a právně patřila k našim nejnáročnějším akvizicím. Pozemky byly roztříštěny mezi devět spoluvlastníků, kteří často byli vzájemně ve sporu, takže nebylo možné dojednat výkup v jednom kroku. Většina podílů byla navíc zatížena právy třetích osob - list vlastnictví z roku 2016 obsahoval rovných 80 zápisů práv třetích osob. Výkup jsme proto řešili individuálně s každým ze spoluvlastníků, včetně vypořádání váznoucích zátěží. Téměř každý případ vyžadoval specifické řešení, které muselo zohlednit potřeby daného vlastníka a zároveň nám zajistit plnou právní a ekonomickou jistotu. Podíly jsme tak postupně scelili do jednoho vlastnictví.

Projektová dokumentace

Změna územního plánu a Urbanistická koncepce

Platný územní plán vymezoval pozemky jako plochu pro výrobu a skladování, a bytovou výstavbu tak neumožňoval. Prvním krokem přípravy projektu proto byla změna funkčního využití dotčených parcel. Vycházeli jsme z výsledků jednání s obcí, stavebním úřadem, dotčenými orgány a vlastníky sítí, která vymezila rámec budoucí zástavby. Hlavním podkladem pro změnu se stal Urbanistický koncept ateliéru Vajka studio. Řešené území leží v exponovaném centru menší obce s tradiční venkovskou zástavbou, čemuž musel odpovídat objem i charakter nové zástavby. Pořízení změny územního plánu je však dlouhodobý, komplexní proces a pro co nejjistější projednání změny funkčního využití plochy by samotný koncept nestačil. Bylo třeba zajistit také řadu dohod, podkladů, studií a stanovisek, takže i tato fáze vyžadovala značné organizační kapacity a invenci. Změna územního plánu byla schválena v roce 2021.

‍

Architektonická studie

Zadání pro architektonickou studii vycházelo z ekonomické prověrky, zejména z detailní analýzy místního trhu a z cílů, které jsme v ní stanovili. Odvodili jsme z ní skladbu jednotek, velikosti domů i celkovou typologii projektu, protože jsme věděli, jaký produkt přinese v dané lokalitě nejlepší marži i likviditu.

Po schválení změny územního plánu navázala na urbanistický koncept architektonická studie ateliéru Machala architekti, který jsme vybrali na základě referencí z venkovského prostředí. Návrh vychází z měřítka, materiálů a barevnosti moravské vesnice a rozvíjí je současným architektonickým jazykem. Aby zástavba nepůsobila monotónně, pracuje se dvěma barevnými typy fasád, které spojuje terakotová střešní krytina. Zvětšená okna a snížené parapety lépe prosvětlují interiéry a posilují vazbu na zahradu.

Přestože jde o menší parcely, chtěli jsme ukázat jejich skutečný potenciál. Proto jsme nechali zpracovat i návrh interiérů a zahradní architektury, a to nejen jako marketingový nástroj. Hlavním cílem bylo promyslet funkce domů a zahrad už ve fázi návrhu, aby jim pozdější řešení nebránilo. Interiérový návrh například ověřil zařizovatelnost dispozic ve dvou variantách, 4+kk a 5+kk. Hlavní produkt projektu, rodinný dům, se tak dokáže přizpůsobit potřebám majitelů: menší rodině nabídne soukromou pracovnu nebo nadstandardně velký otevřený prostor v celém přízemí, větší rodině až tři dětské pokoje. Z ekonomického pohledu tak dům osloví co nejširší okruh zájemců, což podporuje jeho likviditu i hodnotu.

‍

‍

Dokumentace pro povolení záměru

Dokumentaci pro povolení záměru zhotovil Leaders Atelier s.r.o. Smlouva o dílo byla podepsána dne 12.4.2025 a Dílo bylo dodáno ve smluvním termínu 4 měsíců ode dne zahájení. Následně byla zahájen inženýringová činnost.

‍

‍

‍

Povolování

Inženýringová činnost, tedy získávání stanovisek a vyjádření dotčených orgánů státní správy a vlastník sítí, bylo zahájeno v srpnu 2025. Žádost o vydání povolení stavby byla podána 5.12.2025. Stavební povolení bylo vydáno dne 22.5.2026 (tedy jeden rok od zahájení pořizování Dokumentace pro povolení a dva roky po dokončení akvizice). Právní moci nabylo stavební povolení dne 1.9.2026

‍

Prodej, Ekonomika projektu

Tyto sekce jsou přístupné pouze klubovým společníkům v rámci daného joint venture.